במתחמים עסקיים המורכבים מיחידות נפרדות ושטחים משותפים מקובל, לא פעם, לשכור את שירותיה של חברת ניהול, לצורך אחזקת השטחים המשותפים הכוללת, לעיתים, גם אחריות על שירותי הניקיון, השמירה, הגינון, תחזוקת המעליות, החניונים ומערכות כיבוי אש ועוד. במתחמים עסקיים או בבנייני משרדים מקובל, שכבר משעת החתימה על חוזי המכר של היחידות בהם מתחייבים הרוכשים להפעיל את השטחים המשותפים באמצעות חברת ניהול, שלעיתים קשורה לקבלן המקים את המתחם או הבניין.
דמי הניהול משתנים ממקום למקום ותלויים גם בהיקף התחזוקה והשירותים הניתנים על ידי חברת הניהול. למעשה, הסדרת היקף השירותים והתמורה נעשה, בדרך כלל, בהסכם ניהול המתחם או הבניין ובו נקבע המחיר שעל כל בעל יחידה לשלם מידי חודש בעבור השירותים. כאשר קיימות מספר יחידות במתחם או הבניין עולה השאלה מה דינו של בעל יחידה, שלא שילם את דמי הניהול? אם כל בעל יחידה יעשה דין לעצמו ויבחר האם לשלם את דמי הניהול ייווצר מצב בו בעלי היחידות במתחם לא יקבלו שירותים (ברמה הנדרשת) מה שעשוי לגרום לכך שלקוחות פוטנציאליים של בעלי היחידות במתחם ידירו את רגליהם מהמתחם או הבניין וכך ייגרם לבעלי היחידות הפסד ממון.
לאחרונה, הגיע לבית המשפט השלום מקרה בו ראובן שכר במתחם מסחרי שתי יחידות בשטח של מאות מטרים מרובעים. לאחר כשנתיים ראובן הפסיק לשלם את דמי הניהול ולאחר מכן גם את דמי השכירות בטענה, שהתחייבו בפניו שתינתן לו אפשרות לרכוש את היחידות, שהושכרו לו. בין הצדדים התנהל הליך בוררות, שלא היה בפני בית המשפט אך מכך, שלאחריו ראובן חתם עם החברה על "הסכם רכישה וניהול" הובן שהבורר פסק, שראובן רשאי לרכוש את היחידות, שהושכרו לו. ראובן, רכש את היחידות תחת מחאה, בכל הנוגע לחובת תשלום דמי הניהול אותם לא שילם במשך למעלה עשר שנים! כאשר החברה אינה עושה דבר כדי לגבות את דמי הניהול מראובן. לאחר כעשר שנים, החברה פנתה לראובן והודיעה לו שהיא עומדת לבצע רישום בטאבו של היחידות במתחם ותנאי לרישום הוא תשלום חובותיו בגין דמי הניהול לאורך השנים.
החברה טענה, שקיים הסכם חתום על ידי ראובן ובו התחייבות לתשלום דמי הניהול. מנגד, ראובן טען, שהצדדים שינו את ההסכם בהתנהגותם לאורך שנים רבות בהן לא נגבו ממנו דמי ניהול, כך שלמעשה הסכימו הצדדים לכך שלא תחול על ראובן חובת תשלום דמי ניהול.
האם צדדים להסכם יכולים לשנות אותו בהתנהגות ולא בתיקון להסכם חתום? אמנם בהסכמים נהוג לכלול הוראה שכל צד אינו מוותר על טענותיו, אלא אם הוויתור נעשה בכתב ובחתימת הצדדים להסכם. עוד נהוג לכלול הוראה, שאין באי אכיפתה של זכות על ידי צד כדי ללמד על כך שהוא מוותר על הזכות הקנויה לו בהסכם. אולם, מהיכרותנו את העולם העסקי, לא פעם, צדדים להסכם חותמים על נייר המכיל הוראות מסוימות ובפועל בחיי היומיום נוהגים באופן שונה בתכלית מהאמור בו. כך כדוגמה, יכולים צדדים להסכים, שמוצרים יסופקו בתוך עשרה ימים ממועד קבלת ההזמנה כשפועל מועדי האספקה הם שוטף בתוספת שלושים יום. כך גם לגבי מועד תשלום, לא פעם התשלום, שנקבע בהסכם, הוא בתוך מספר ימים כאשר בפועל התשלומים מועברים תוך תקופה ארוכה יותר או קצרה יותר כאשר הצדדים יודעים זאת וממשיכים בקיום ההסכם.
כלומר, ניתן לנסות להוכיח שהצדדים להסכם שינו בדרך התנהגותם את ההסכם ביניהם. במקרים כאלה בוחנים את מהות השינוי, המודעות של הצדדים לסטיה מהוראות ההסכם המקורי, מהו הזמן שבו סוטים מהוראות ההסכם, מהי הסיבה לסטיה מהוראות ההסכם המקורי ועוד. ככל שמשך הזמן שבו נהגו הצדדים באופן שונה מזה הקבוע בהסכם ניתן לראות בכך הסכמת הצדדים לסטיה מהוראות ההסכם.
כמובן, שצד להסכם אשר לאחר תקופה מבקש לחזור ליישום הוראות ההסכם המקורי יוכל לעשות כן וזאת בתנאי שלא התקבלה תמורה, אצל צד להסכם ממשנהו, בתמורה לסטייה מהוראות ההסכם המקורי.
לאור דברים אלה, קבע במקרה המתואר בית המשפט, שהחברה אכן ויתרה על זכותה לגבות דמי ניהול מראובן בגין היחידות בבעלותו במתחם ולכן לא תוכל לקבל את דמי הניהול בגין התקופה, שעד הצגת תביעתה לתשלום דמי ניהול. ואולם בהתייחס לתקופה שממועד הצגת התביעה לתשלום דמי הניהול ואילך, נקבע, שהחברה זכאית לקבל מראובן דמי ניהול לתקופה זאת.
כדי לא להיקלע למקרים מסוג זה ולהתדיינויות משפטיות מיותרות, חשוב לתעד כל שינוי מוסכם בהוראות הסכם עליו חתמו הצדדים, לאיזו תקופה יחול וכן מהי הסיבה לשינוי והאם ניתנה תמורה בגינו. כמו כן, חשוב להבין את הוראות ההסכם והשלכותיהן בטרם חתימה על ההסכם ולאחר מכן לבחון את יישום ההוראות על ידי הצד השני. ככל שמתגלה, שצד להסכם אינו מיישם הוראה שהיא לטובתנו, עלינו לטפל בנושא, באופן מיידי, גם בדרך משפטית כדי שלא ייווצר מקרה בו תעלה טענה, להסכמה בהתנהגות של הצדדים את ההסכם, מה שעלול לגרום לנו לאובדן הכנסות וזכויות.
ליצירת קשר באמצעות הוואצאפ