מתי קיימת חובה לתשלום דמי תיווך למתווך?

בעסקאות מסחריות ובעסקאות נדל"ן, לא אחת, מעורבים כאלו הטוענים שהם מתווכי העיסקה ולכן דורשים לקבל תשלום עבור פעולתם. בעיתונות מפורסמים, מעת לעת, מקרים בהם אנשי עסקים מוכרים טוענים, שתיווכו בין אנשי עסקים בקשר למכירת חברה, השקעה בחברה, פעילות מסחרית, רכישה/מכירה של סחורה או שירותים או מכירת נכס נדל"ני וכאשר גובשה העיסקה דרשו אותם אנשי עסקים מהצדדים לעיסקה את שכר טרחתם. באותה עת, הצדדים לעיסקה שהתגבשה טענו, שאותם אנשי עסקים, "מתווכים", כלל לא תיווכו בין הצדדים או שלא הובטחו ל"מתווכים" הסכומים העצומים אותם הם דורשים. אז מתי קיימת חובה לתשלום דמי תיווך למתווך?

בחיבור זה, נתרכז בשאלת המחויבות לתשלום למתווכים בקשר למקרקעין, כלומר מי שעוסק בתיווך בזכויות במקרקעין (מונח הכולל: דירות, בתים, מגרשים וכו'). כולנו חיפשנו בשלב כלשהו בחיינו, דירה או נכס נדל"ני לרכישה או להשכרה. במקרים כאלה, נוח לנו לפנות למתווך שיאתר עבורנו את ההזדמנות הטובה ביותר המתאימה לדרישותינו במיוחד כאשר איננו בעלי מומחיות בתחום הנדל"ן וכאשר אנו טרודים בפעילות היומיומית שלנו ואיננו יכולים להשקיע את הזמן הדרוש למציאת ההזדמנות המתאימה לנו.

לא פעם מתווכים אף זוכים ב"בבלעדיות" לשיווק נכס ולכן אנו נאלצים להתקשר עם המתווך למכירת הנכס או להשכרתו על מנת לרכוש אותו או לשכור אותו. אפשרות נוספת בה נרצה להתקשר עם מתווך היא כאשר אנו בעלים של נכס ורוצים למכור אותו או להשכיר אותו והמתווך אינו גובה מאיתנו את שכר טרחתו אלא רק מהצד השני, הרוכש או השוכר. במקרה כזה אנו נהנים משיווק של הנכס הנדל"ני ללא תשלום וללא צורך לטפל בפרסום הנכס, בשיחות עם מתעניינים וסקרנים ובצורך להראות להם את הנכס הנדל"ני בזמנים הנוחים להם. בסופו של הליך שיווק הנכס בעלי הנכס מקבלים את המתעניינים הרציניים, שרוצים להתקשר בהסכם הרכישה או השכירות.

בעניין זה חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 מסדיר את פעילות המתווכים במקרקעין, כלומר מי שמפגישים בתמורה בין שני צדדים או יותר לעיסקה בזכות במקרקעין. מתווך במקרקעין חייב להיות בעל רישיון תיווך בתוקף, שרישיון מתקבל לאחר עמידת המועמד בדרישות החוק, לרבות בחינות.

תנאי יסודי לשכלול חבותו של הלקוח לתשלום דמי תיווך למתווך הוא חתימה של הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. ההזמנה צריכה להיות מפורטת ולכלול פרטים רבים כגון: שמות וכתובות המתווך והלקוח, פרטי הנכס, מחיר העיסקה המבוקשת, איזו עיסקה על הפרק "רכישה" או "שכירות" וכו' ושכר המתווך כפי שהוסכם. בתי המשפט קבעו, במהלך השנים, שהכלל הוא שכל הפרטים הדרושים בחוק חייבים להופיע בהסכם התיווך במיוחד כאשר המתווך הוא "שחקן חוזר" שמשתמש בהסכם להתקשרויות רבות. ואולם במקרים חריגים מאוד, ניתן יהיה להכיר בהסכם תיווך כמחייב גם כאשר אינו כולל את כלל הפרטים וזאת רק כאשר ניתן להשלים את הפרטים וכאשר המתווך מוכיח, שאין בהיעדרם של הפרטים בהסכם התיווך כדי לעלות כדי חוסר ודאות לגביהם.

כלומר, היה והסכם התיווך עליו חתמתם אינו כולל את כלל הפרטים הדרושים על פי דין, ניתן יהיה לטעון, במקרים מסוימים, שאין חובה לתשלום דמי התיווך למתווך.

בנוסף, לא פעם, מתווכים מציגים עצמם כגורם הכרחי בעיסקה, כלומר כמי שבלעדיהם לא ניתן לפנות לבעל הנכס ולהתקשר איתו. במקרה שהגיע לבית המשפט טען מתווך שהציג עצמו כ"משווק יחידי" ולא כ"משווק בלעדי" ולכן מרגע שהמתעניין התקשר בהסכם תיווך, ההסכם שריר וקיים גם כאשר המתעניין הכיר את הנכס קודם לכן. אולם, בית המשפט קבע, באותו מקרה, שאדם סביר אינו יכול להבחין בדקות שבין "משווק יחידי" ל"משווק בלעדי" ולכן הצגת המתווך כ"משווק יחידי" עולה כדי חוסר תום לב של המתווך, שהביאה את המתעניין להתקשר עם המתווך בהסכם התיווך, היות שהבין שאם לא יתקשר עם המתווך בהסכם התיווך לא יוכל לפנות אל בעל הנכס ולנהל עימו משא ומתן.

עוד עניין, שעל מתווך להוכיח על מנת לזכות בדמי התיווך, הוא שהמתווך שימש "כגורם היעיל" להתקשרות בעיסקה. בעניין זה, על המתווך החובה להוכיח, שמסר למתעניין פרטים נוספים על מיקום הנכס ופרטים כלליים ולהראות פעילות של המתווך, שהביאה לכך שהצדדים התקשרו בהסכם. לא די בעמידה מהצד ומתן ההזדמנות למתעניין ובעל הנכס לנהל את המשא ומתן לבדם. ככל, שמתווך לא יוכיח את היותו הגורם היעיל בעיסקה לא יהיה זכאי לקבל את דמי התיווך.

לפני סיום, חשוב לציין, כי החוק קובע את חובותיו של מתווך להתנהגות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כלפי הלקוח. המתווך אינו יכול להסתיר פרטים מהלקוח והוא חייב למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס. כך כדוגמה: מתווך אינו יכול להסתיר ממתעניין בדירה בעיות מהותיות, שעליהן הוא יודע, כגון רטיבויות בדירה או מידע מהותי אחר הקשור בדירה.

לכן, כאשר אתם רוצים לבצע עיסקה בנכס מקרקעין, חשוב לבדוק האם אתם זקוקים לשירותי המתווך, האם הוא "מתווך יחידי" או "מתווך בלעדי", מה היקף השירות שאתם זקוקים לו (כבעלי נכס המבקשים למוכרו יתכן שלא תסכימו לתת למתווך "בלעדיות" למכירת הנכס), מה עלות השירות, מהי תקופת השירות ואיך ניתן לבטל את הסכם התיווך ועוד פרטים נוספים. כמובן, שגם לאחר חתימת הסכם התיווך יש לבחון מהן הפעילויות שמבצע המתווך בפועל עבורכם והאם הן עולות בקנה אחד עם הציפיות שלנו ועם הדרישה להיות "הגורם היעיל" להתקשרות בעיסקה.