תובנות חשובות על אופציה בחוזה – מה זה? איך מממשים?

כאשר אנו לקוחות, שוכרים או רוכשים בפוטנציה אנו מאוד רוצים שתהיה לנו "אופציה". אופציה לרכוש דירה, כשהמוכר ממתין להחלטתנו. אופציה להאריך את תקופת השכירות של הדירה, כשהמשכיר ממתין להחלטתנו. אופציה לרכוש עוד מוצרים, שירותים או תוכנה בתנאים בהם רכשנו אותם בעבר, כשהספק מחויב לספקם ועוד ועוד.

מדוע אנו זקוקים לאופציה? היות שהחיים אינם מאפשרים לנו לדעת בוודאות מה יקרה בעתיד איננו יכולים לוודא האם נצטרך להשתמש בשירותים או בתוכנות, שכבר רכשנו לתקופה ארוכה יותר מתקופת הבסיס או לרכוש עוד מוצרים או תוכנות, שכבר רכשנו בעבר.

לכן, כאשר אנו מנהלים משא ומתן כרוכשי מוצרים, שירותים, תוכנות או זכויות בנדל"ן אחת הסוגיות המרכזיות, שאנו עשויים להעלות היא "אופציה" לרכוש עוד מוצרים, עוד שירותים (או להאריך את תקופת מתן השירותים), עוד תוכנות או להאריך את תקופת השכירות בנכס ויש להסכמות אלה השלכות מרחיקות לכת על הצדדים. הספק, עשוי לגלות בשעת מימוש האופציה על ידי הלקוח, שהמחיר, שהציע בעבור המוצרים, התוכנות או השירותים, כבר אינו מייצר לספק רווח; ששירותי התמיכה, שהתחייב לתת כאשר תמומש האופציה על ידי הלקוח, כבר אינם רלוונטיים למרבית הלקוחות ולכן אין במימוש האופציה תועלת מסחרית לספק; שכאשר שוכר הדירה או המשרדים מבקש לממש את האופציה לתקופה נוספת, מגיעה אל הבעלים הצעה למכירת הדירה או המשרדים ללא דיירים במחיר גבוה ממחיר השוק או שמחירי השכירות עלו בשיעורים ניכרים מאז נחתם ההסכם.

חשוב להכיר את הדרישות המקובלות במשא ומתן להסכם הכולל "אופציה" בתחומים אלה כדי להגיע לאיזונים המתאימים לשני הצדדים וחשוב לא פחות להמשיך ולקבל ליווי משפטי גם לאחר חתימת ההסכם, כאשר אנו מבקשים לממש את האופציה. ודאו תאמרו, מדוע אנו זקוקים לליווי משפטי של עורך דין מסחרי המכיר את העולמות הללו גם לאחר חתימת ההסכם?

להלן אציג מקרה, שהגיע לבית המשפט המחוזי, שעוסק במימוש אופציה בנדל"ן אך ניתן ללמוד ממנו תובנות היפות גם לאופציות בכלל הסכמי הרכישה. באותה מקרה, מנזר, שהיה הבעלים של נכס נדל"ן התקשר עם שותפים בהסכם להשכרת הנדל"ן לשלושים שנה, לשם הקמת אתר תיירות. יצוין, כי במקרים בהם השוכר עתיד להשקיע סכומים ניכרים בנכס הנדל"ן תקופת ההתקשרות ארוכה בשל הרצון להשיא רווחים, שיצדיקו את המשאבים שמשקיע השוכר בנכס הנדל"ן.

באותו הסכם, הוענקה לשותפים (השוכרים) אופציה להארכת תקופת השכירות בעוד תשע עשרה שנים ובלבד שיודיעו על כך למשכירה (המנזר) שנה לפני תום תקופת השכירות. לימים התגלעה מחלוקת בין הצדדים: השוכרים טענו, כי נתנו הודעה על הארכת תקופת השכירות בין בכתב (יום לאחר המועד האחרון הקבוע בהסכם), בין בעל-פה (חמש עשרה שנים לפני תום תקופת השכירות) ובין בהתנהגות (שילמו מס רכישה לרשות המיסים בגין תקופת השכירות ותקופת האופציה) ואילו המשכירה טענה, שלא נמסרה הודעת מימוש האופציה על פי תנאי ההסכם. כאמור, ההודעה בכתב על מימוש האופציה ניתנה יום לאחר המועד האחרון הקבוע בהסכם השכירות.

בית המשפט קבע, כי גם איחור של יום במסירת הודעה על מימוש האופציה גורם לפקיעת האופציה להארכת תקופת השכירות. כלומר, תובנה ראשונה: חשוב לעמוד במועדים הקבועים בהתייחס למועד מסירת ההודעה על מימוש האופציה.

עוד קבע בית המשפט, כי הודעה על מימוש האופציה צריכה להיות ברורה, מפורשת, דווקנית וקפדנית ושניתן יהיה ללמוד ממנה על כוונת השוכרת למימוש תקופת האופציה, ללא כל הסתייגות.

ככל שהודעת האופציה קובעת, "כן, אבל…" כלומר, חורגת במקצת ממימוש האופציה ככתבה וכלשונה, היא תהווה הצעה חדשה של השוכר ואז היא כפופה להסכמת המשכיר, שאם לא תינתן לא תבשיל לכלל הסכם מחייב בין הצדדים.

לכן, קבע בית המשפט שהודעה בעל-פה בדבר מימוש האופציה, כפי שטוענים השוכרים שנתנו, אינה מקיימת את התנאים הברורים של סעיף האופציה הדורשים ליתן את הודעת המימוש בכתב שנה לפני תום תקופת השכירות המקורית אינה מהווה הודעה על מימוש האופציה.

עוד תובנה חשובה העולה מפסק הדין היא שלא תתקבל טענה, לפיה חלף הודעה בכתב יכלה המשכירה ללמוד מהתנהגות השוכרת על כוונתה לממש את תקופת האופציה וכדי לממש את האופציה יש לקיים את התנאים הקבועים בהסכם השכירות בהתייחס לדרך, למועד ולאופן בהם תינתן ההודעה על מימוש האופציה.

כמובן, שכל האמור לעיל לא יהיה רלוונטי במקרה בו המשכירה או הספק יסכים בצורה מפורשת לכך שתינתן לו הודעה על מימוש האופציה בדרך אחרת ויודיעה על קיבולה אף-על-פי שלא מילאה את כל התנאים הקבועים בהסכם בין הצדדים.

לאור האפשרות, שמימוש האופציה כבר אינה משתלמת לספק או למשכיר במועד בה מבקש הלקוח או השוכר לממשה, כשאתם דואגים לכך שתהיה לכם "אופציה" בהסכם חשוב לדעת להיוועץ בעורך דין מסחרי טרם מימושה כדי לוודא שהמימוש נעשה בדרך נכונה וכדי להימנע מטענות של הספק או המשכיר, שההודעה על מימוש האופציה אינה מהווה מימוש כדין.