פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם בכלל והסכם שכירות בפרט – האם תמיד יהיה ניתן לאכיפה?

היסוד העומד בבסיס דיני החוזים הינו חופש החוזים, כלומר החופש של הצדדים לקבוע את המסגרת והתוכן של הסכמותיהם, כפי שימצאו לנכון וזאת ככל שלא קיימת הגבלה בדין. כך כדוגמה: הסכם, לפיו ראובן שוכר את שירותיו של שמעון לרצוח את לוי תמורת מיליון שקלים הינו חוזה שאינו חוקי ולכן לא ניתן תוקף להסכמת הצדדים.

תנאי ההסכמים כוללים לא פעם פיצוי עליו מסכימים הצדדים במקרה בו צד יפר את ההסכם אותו מכנים הצדדים: "פיצוי מוסכם". אם נתייחס לתחום המקרקעין ניתן למצוא פיצוי מוסכם בעניין הפרה או ביטול חד צדדי של ההסכם על ידי צד להסכם (שלא בעקבות הפרה של הצד השני להסכם) וכן במקרים בהם המוכר לא מעמיד את הדירה לרשות הקונה במועד המסירה עליו הוסכם ובתרחישים קיצוניים נוספים. בהסכמי שכירות קובעים הצדדים פיצוי מוסכם, שישולם כאשר במקרים שונים, ככל שיחולו, וביניהם מקרה בו השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות. מדוע מסכימים הצדדים על פיצוי מוסכם במקרים כגון זה? הכוונה היא לפצות את המשכיר בגין אובדן הכנסה מהשוכר שהיה אמור להחליף את השוכר ובגין נזקים, שעשויים להיגרם למשכיר מול השוכר החדש בעקבות אי פינוי המושכר על ידי השוכר הקיים בתום תקופת השכירות והעמדתו לרשות השוכר החדש במועד. תניית הפיצוי המוסכם גורמת ליעילות ולוודאות כך שמי שנפגע מהפרת הסכם זכאי לקבל את הפיצוי עליו הוסכם ללא הוכחת הנזק, שנגרם לו וללא הליך משפטי ארוך ומורכב. לכאורה, לאור חופש החוזים היינו מצפים שכל פיצוי שיסכימו עליו הצדדים יהיה תקף ויהיה ניתן לאכוף אותו בבית המשפט. אולם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971 קובע, שבית המשפט רשאי (ולא חייב) להתערב ולהפחית את הפיצוי המוסכם, שקבעו הצדדים ביניהם, אם בית המשפט מוצא שסכום זה אינו משקף יחס סביר לדמי נזק שהיה ניתן לצפות בשעה שנחתם ההסכם. בפועל, בתי המשפט משתמשים בצמצום רב בהוראה זאת ומכבדים את חופש הצדדים להסכם לקבוע את הוראותיו.

במקרה שהגיע לאחרונה לבית המשפט נדון מקרה בו ראובן השכיר נכס מסחרי לשמעון ונקבע בהסכם השכירות, ששמעון ימסור לראובן שטר ביטחון למקרה בו יפר את התחייבויותיו, לרבות אי פינוי המושכר במועד. עוד קבעו הצדדים, כי במקרה בו שמעון לא ישיב את הנכס לראובן בתום תקופת השכירות כשהוא "פנוי מכל חפץ ואדם" בתום תקופת השכירות ישלם שמעון לראובן 500 ₪ בגין כל יום (משקף 150% מדמי השכירות ליום).

באותו מקרה, תקופת השכירות הסתיימה, שמעון יוצא מהנכס ומשיבו לראובן ואז מגלה ראובן, ששמעון הותיר בנכס חפצים רבים. ראובן דורש לקבל את הפיצוי המוסכם בגין כל יום מכאן ואילך כלומר כל עוד החפצים לא פונו על ידי שמעון, מה שמסתכם לסכומים עצומים.

בית המשפט דוחה את הדרישה של ראובן בטענה, שהיה עליו להקטין את הנזק ולפנות את החפצים של שמעון בעצמו משעה שהבין ששמעון לא יפנה אותם בעצמו. בכך נדחתה הטענה לפיצוי מוסכם מצטבר ובלתי מוגבל מכאן ואילך בגין השארת החפצים במושכר.

חשוב לציין, כי בית המשפט העליון קבע בעבר, שפיצוי מוסכם העולה על שיעור דמי השכירות החודשיים לא ייחשב כפיצוי סביר לנזק שהיו הצדדים יכולים לצפות עקב הפרת ההסכם (לתקופה חודשית). כהמשך להחלטת בית המשפט שדחתה את דרישת ראובן לקבל פיצוי מוסכם בגין כל התקופה מכאן ואילך נדחתה גם הטענה, שגובה הפיצוי המוסכם יכול להיות בשיעור של 150% מדמי השכירות החודשיים בגין כל חודש של הפרה.

בשורה התחתונה בית המשפט קבע, שהפיצוי המוסכם שישולם יהיה בסך של דמי שכירות עבור שני חודשי שכירות בלבד.

מה ניתן ללמוד מהמקרה? אמנם קיים חופש חוזים אבל חשוב להיות הוגנים בהסכמים שאנו מתקשרים בהם וגם במימוש זכויותינו על פי הוראותיו וזאת גם כאשר אנו "הצד החזק". בתחום השכרת הנדל"ן רואים את פערי הכוחות בין משכיר לשוכר לא פעם. קביעות בלתי סבירות גם בהתייחס לגובה דמי הפיצוי המוסכם וגם בהתייחס לתקופתן (כאשר אנו תובעים) עשויה להביא את בית המשפט להתערב במקרה ולהפחית את הפיצוי המוסכם, כפי שימצא לנכון ואז יצא שכרנו בהפסדנו כאשר שמנו עצמנו בידיו של בית המשפט, שינסה להעריך מה היה הנזק שצפינו שייגרם לנו עקב הפרת ההסכם.

מכאן נתקדם לעוד תובנה חשובה: במקרה בו ניתן להוכיח, שבמועד חתימת ההסכם היה בפנינו תחשיב או הערכת נזקים פוטנציאליים בגינם קבענו את הפיצוי המוסכם, חשוב לשמור את הראיות ולהציגם בפני בית המשפט.

ועוד עניין לסיום – קיימים מקרים בהם יהיה קשה לקבוע האם הפיצוי המוסכם שנקבע סביר אם לאו ובהם בתי המשפט ייטו שלא להתערב אלא במקרים קיצוניים. כך במקרה הנ"ל קבעו הצדדים פיצוי בסך עשרים אלף ₪ במקרה בו שמעון לא יעמיד ערב לביצוע ההסכם. בית המשפט לא מצא לנכון להתערב בגובהו של סכום הפיצוי המוסכם במקרה זה.