זכרון דברים, זה מחייב?

כשרובנו מנסים למכור דירה או לרכוש דירה, אנו רוצים לסיים את ההליך כמה שיותר מהר וכקונים להיכנס לדירה החדשה או כמוכרים להתפנות ממנה ולקבל את התמורה כמה שיותר מהר.

לכן, בחיי היומיום כאשר קונה מגיע לדירה העומדת למכירה והוא רוצה לרכוש אותה, לא פעם, הוא מתפתה לחתימה על מסמך שכותרתו "זכרון דברים" בטרם למד וקיבל אסמכתאות על מצבה המשפטי של הדירה ועל סביבתה של הדירה, תוכניות עתידיות וכו'. בדרך כלל, במעמד חתימת המסמך, שכותרתו "זכרון דברים" מעניק הקונה למוכר מקדמה על חשבון הסכום הכולל, שישולם עבור הדירה. פעולות אלה של הקונה נעשות במטרה ליצור ודאות באשר לרכישת הזכויות בדירה על ידו ולמנוע מהמוכר לנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים או למכור להם את הדירה.

לאחר חתימה על "זכרון הדברים" מתגלים, לא פעם, לקונה פרטים, שלא ידע עליהם וככל שהיה יודע עליהם לא היה חותם על זכרון הדברים ומשלם את המקדמה. דוגמאות לכך רבות ומגוונות: החל במקרה בו מגלה הקונה, שנתיב תעופה בינלאומי עובר מעל הבניין בו שוכנת הדירה בדרך לנחיתה בשדה התעופה בן גוריון; שקיימת תוכנית לסלילת כביש בינעירוני סמוך לבניין בו שוכנת הדירה; שעומדים לשנות את הסדרי התנועה באזור; שעומדים להקים בסמוך תחנת רכבת, זהות השכנים בבניין או בבניינים סמוכים ועוד.

קיימים מקרים בהם המוכר הוא זה שמתחרט על ההתקשרות בזכרון הדברים. דוגמה לכך היא מקרה בו שעה לאחר חתימת זכרון הדברים עם קונה מתקשר למוכר קונה פוטנציאלי, שכבר ביקר בדירה, ומודיע שהחליט לרכוש את הדירה במחיר גבוה משמעותית מזה שסוכם בזכרון הדברים בין הקונה האחרון למוכר או מקרה בו מחירי הדירות האמירו בתקופה שממועד חתימת זכרון הדברים ועד להכנת הסכם המכר.

מקרה נוסף, הגיע לאחרונה לבית המשפט מוכרים (שאחד מהם היה עורך דין) חתמו על זכרון דברים עם ראובן במסגרתו התחייבו למכור לראובן את זכויותיהם בדירה. לאחר מכן, גיבשו הסכם מכר לחתימת הצדדים וטרם חתימתו המוכרים הלכו לעולמם. היורש היחיד של המוכרים התנגד למכירת הדירה לראובן בטענה, שהיסודות הנדרשים לשם יצירת הסכם מכר מחייב: גמירות דעת של הצדדים להתקשר בעיסקה והמסוימות, כלומר הסדרת התנאים הדרושים למכירת הדירה, לא התקיימו בין הצדדים. עוד טען היורש של המוכרים, שהמקדמה ששולמה בסך 5,000 ₪ זניחה ואינה מלמדת על כך שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מכר מחייב.

כאשר בית המשפט צריך להכריע האם זכרון הדברים יכול להיחשב הסכם מכר מחייב נערכת בדיקה האם קיימת בזכרון הדברים קביעה, שזכרון הדברים מטיל על הצדדים חובה לקיום התחייבויותיהם כל עוד לא נחתם הסכם מכר מחייב, אז יובן שזכרון הדברים הוא רק שלב ביניים בדרך להסכם המכר ואינו מלמד על גמירת דעת הצדדים. לעומת זאת, כאשר נכתב, בזכרון הדברים שהוא  מחייב את הצדדים, לומדים מכך שכוונת הצדדים הייתה שזכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיידית.

אך מה תהיה ההכרעה כאשר הצדדים כותבים בזכרון הדברים: "הצדדים יחתמו ביניהם על הסכם מכר" ללא התייחסות לתקופת הביניים שעד לחתימתו וממתי זכרון הדברים מחייב את הצדדים? במקרה כזה בוחן בית המשפט האם הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בקשר משפטי מחייב? במקרה הנ"ל למד בית המשפט מכך שהמוכר המנוח, אישר קבלת "מקדמה עבור מכירת הדירה", לאחר חתימת הסכם המכר, שכר שירותי עורך דין לייצוג בהסכם המכר, החלפת טיוטות הסכם עד לגיבוש הסכם סופי כמלמדים יחד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם המכר.

האם זכרון הדברים מספיק מפורט כדי שיוכל להיחשב כהסכם מכר? באותו מקרה, זכרון הדברים היה מפורט דיו ואחז שלושה עמודים שנכללו בהם: פרטי הנכס הנמכר, התמורה, מחיר הדירה והתשלומים ומועדם, מועד העברת הנכס מהמוכר לקונה, מי יחוב במיסים הכרוכים בעיסקת המכר.

לאור האמור, קיבל בית המשפט את עמדת הקונים וקבע שזכרון הדברים המפורט מלמד על גמירת דעת הצדדים להתקשר בעיסקת המכר ונתן תוקף למכירת הדירה.

מה אנו יכולים ללמוד מכך? רכישת דירה או מכירתה היא, לרוב, העיסקה הגדולה בהיקפה שנבצע בחיינו וכרוכה בהרבה מאוד היבטים, משפטיים, מסחריים, תכנוניים ועוד. לכן, גם באנו לראות דירה והגענו למסקנה שמדובר בדירת חלומותינו חשוב להבין, שחתימה על מסמך, לא משנה מה תהיה כותרתו, עשויה לחייב אותנו בהתחייבות בלתי הפיכה. ישנו פתגם ערבי הקובע ש"החפזון מן השטן" ולצערנו קיימים לא מעט מקרים בהם החיפזון להתקשר בזכרון דברים התגלה כמקח טעות.

טרם החתימה, חשוב לבחון את כלל ההיבטים הדרושים כדי להבין שאכן מדובר בדירת חלומותינו. היוועצו בעורך דין טרם חתימה על מסמך או מתן סכום "על החשבון", כדי להימנע מעגמת נפש במצב בו תגלו, שמי שמוכר לכם את הדירה אינו הבעלים של הדירה אלא שוכר או פולש. בצעו את הבדיקות בכל התחומים שעשויים לגרום לכם לוותר על העיסקה: דוגמה – בדיקות המצב הסביבתי המתוכנן, בדיקות לגבי הנכסים הגובלים והנכסים בסביבה והדיירים והשימוש בהם.

הדברים האמורים לעיל אינם מוגבלים לעולמות הנדל"ן ונכונים גם למקרים בהם אנו עומדים בפני הדילמה האם לחתום על זכרון דברים ולאחר מכן לחתום על הסכם מחייב אם לאו.