הסכם שיתוף והסכמות שבעל-פה – כיצד מתנהלים במקרה של מחלוקת?

כתבתי כאן בעבר בעניין השקעות בחברות ומיזמים ובעיות שונות שעלולות להיווצר בין בעלי המניות (שהינם שותפים בבעלות בה) ואיך בעיות אלה עשויות להשליך על פעילותה של החברה. לאחרונה פורסם פסק דין של בית המשפט המחוזי החושף טפח מסכסוכים שעשויים לנבוע כאשר נכנסים לשותפות מסוג אחר – שותפות במקרקעין כך כדוגמה מקרה בו ראובן ושמעון רוכשים יחד קרקע, שאינה מחולקת ליחידות נפרדות ומוגדרות לכל אחד מהם ומחליטים לבנות את בתיהם ולהתגורר במקרקעין. באותו מקרה הצדדים הגיעו להסכמה באשר לחלוקת המקרקעין כאשר כל אחד מהם יבנה את ביתו בצד אחד של המקרקעין ואילו במרכז המקרקעין הקימו "מתקן משותף" וחניות בהם השתמשו ראובן ושמעון כל אחד לצרכיו. כל עוד ראובן ושמעון ממלאים אחר ההסכמות ביניהם לא מתעוררת בעיה וגורם חיצוני אינו נדרש להתערבות. אולם במרבית המקרים בהם מתקיים שיתוף, בליווי הסכמות בעל-פה, וכאשר אחד מהצדדים רוצה למקסם את זכויותיו ואז נקלעים הצדדים לסכסוך, כפי שקרה במקרה שמתואר כאן בו טען שמעון שראובן "השתלט" על המתקן המשותף וחלק מהחניות באופן שאינו מאפשר לשמעון לעשות בהם שימוש. שמעון פנה לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקתם או רישום בית משותף, כפי שנעשה בדו-משפחתיים או קוטג'ים טוריים השוכנים במקרקעין שאינם מחולקים לתתי חלקות וכאשר רוצים להסדיר את זכויותיו של כל אחד מהדיירים במקרקעין.

בית המשפט המחוזי קבע, כי ההסכמות בעל-פה בסוגיית החלוקה והשימוש ביניהם אינן בגדר הסכם לתקופה בלתי מוגבלת אלא הסכם המבוסס על קשר אישי בין ראובן לשמעון, שניתן לביטול בהודעה מוקדמת חד צדדית בכל עת. כמובן, שכאשר נקבע בהסכם החלוקה והשימוש שאחד מהצדדים יהיה רשאי להשתמש בחלק מסוים במקרקעין ואילו צד אחד יהיה רשאי להשתמש בחלק אחר בהם לא נראה בכך תמורה שנותן כל צד למשנהו שבגין העברת התמורה בין הצדדים לא ניתן לאפשר למי מהשותפים לחזור בו מהסכמתו הנ"ל. הפסיקה כבר קבעה בעבר, כי אם היה מוכיח אחד מהשותפים, לצורך הדוגמה כאן – ראובן, שהשימוש שהתאפשר לו בחלק מסוים במקרקעין גרם לו להסתמך על כך ולכן הוציא הוצאות ניכרות וממשיות הרי ששמעון לא יוכל לבטל את הסכם החלוקה והשימוש בכל עת. אולם במצב בו לא ניתן להוכיח הוצאות ניכרות או הסתמכות, שהובילה למעשים ממשיים, לא יוכל ראובן לטעון, שההסכמות האישיות שגובשו בינו לבין שמעון צריכות לחול ללא הגבלת זמן וללא אפשרות ביטול על ידי שמעון.

חשוב לציין, ולא תמיד זוכרים לתת על כך את הדעת במועד, כי הסכם חלוקה ושימוש מתבטל משעה שבחלקה מתבצע רישום בית משותף ונערכת חלוקה ליחידות לראובן ולשמעון ומאותו מועד תחתיו נכנסות הוראות התקנון המצוי שמסדיר סוגיות שונות בשימוש ברכוש המשותף. אם הצדדים רוצים להחליף את הוראות התקנון המצוי בהסדרים אחרים שיחולו עליהם יהיה עליהם להעלות אותם על הכתב ולרשום זאת כתקנון המחייב את הצדדים.

אם כך תשאלו מה עושים? שותפות בין אם בדרך של בעלות במניות בחברה ובין אם במקרקעין עשויה להביא למחלוקות ולניגודי אינטרסים בין השותפים. בהתייחס למקרקעין, ראוי להימנע מהארכת פרק הזמן בו השותפות במקרקעין מתקיימת על בסיס הסכמות בעל-פה בין הצדדים וחלף זאת להסדיר, מוקדם ככל שניתן, את רישום הבית המשותף ואת החלוקה הברורה של היחידות בו יוסדרו בתקנון הבית המשותף הוראות השימוש, שרשאי כל שותף לעשות בו. עד לרישומו של הבית המשותף, ככל שמגובשות הסכמות ראוי שייערכו בכתב ובצורה מפורטת וגם ניתן להוסיף להם הסברים מה עמד ביסוד ההסכמות ומהי התקופה שרוצים השותפים שהסכם זה יחול ביניהם וכיצד ניתן יהיה לבטלו. מיד כאשר הפרה של ההסכם בין הצדדים מתגלה על ידי הצד השני עליו לפעול במהירות על מנת להפסיק את ההפרה, כמובן בדרכים העומדות לרשותו בדין.