האם ניתן להכיר בהוצאות עלויות בניה ללא אסמכתאות?

לא פעם נאלצים מי שהוציאו הוצאות להשבחת דירת המגורים (כגון: שיפוץ, בנייה והשבחה אחרת) לנהל דין ודברים עם מנהל מיסוי מקרקעין כאשר הם מבקשים למכור את הדירה. מנהל מיסוי מקרקעין מבקש שלא להכיר בהוצאות אלה כלל ועל כן דורש שבעל הדירה ישלם את מס השבח במלואו. מנגד בעל הדירה מבקש להכיר בהוצאות השבחת הדירה ולנכותן.

בעבר, סוגיה זאת לא הייתה כה רלוונטית היות שהיה ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח כל ארבע שנים וכך אם היו לאדם מספר דירות היה יכול בתכנון מס לגיטימי למכור דירה כל ארבע שנים בפטור מלא ממס שבח. כמו כן, בעבר היה פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה ללא הגבלה על ערכה של הדירה. ואולם, במהלך השנים תוקן חוק מיסוי מקרקעין (להלן – "התיקון לחוק") כך שבוטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל ארבע שנים ונקבעה תקרת פטור ממס שבח בדירה יחידה, לפיה כשמחיר הדירה הנמכרת גבוה מתקרת הפטור יהיה על המוכר לשלם את מס השבח בגין התמורה שקיבל העולה על תקרת הפטור.

ככלל, סוגיה זאת משמעותית לכל מי שביצע השבחה בדירה ומוכר אותה כאשר הוא בעלים של דירות נוספות או במקרים בהם נמכרת דירה יחידה של אדם אך הסכום שיקבל עבור מכירתה עולה על תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה. אדם המוכר את דירתו וביצע בה השבחות לפני התיקונים לחוק לא שמר אסמכתאות כגון קבלות וחשבוניות היות שבעבר לא היה צורך באסמכתאות מסוג זה היות שכמתואר לעיל היה מדובר בעסקאות בפטור מלא ממס שבח. בעת הזאת, כאשר אותם בעלי דירות מבקשים למכור את דירתם הם מוצאים עצמם בהתנצחות מול מנהל מיסוי מקרקעין.

לכן, בחודש ינואר 2025 פרסמה רשות המיסים הנחיה המנחה את מנהלי מיסוי מקרקעין כיצד לנהוג, במקרה בו אדם מוכר את הדירה ואין ברשותו אסמכתאות לעלויות ההשבחה שבוצעה בדירת המגורים.

ראשית, יש לאמוד את עלויות הבניה שניתן להכיר בהן לפי הניסיון, המחירונים המקובלים ולאחר שהשתכנעו במיסוי מקרקעין שההוצאה אכן הוצאה ושהיא גרמה להשבחת דירת המגורים וכן שלא נעשה שימוש בהכרה בהוצאה זאת במסגרת אחרת (מס הכנסה). המבקש להכיר בהוצאותיו צריך לספק את הסכום שלסברתו יש להכיר בו, לנמק זאת ולספק כל מסמך וראיה רלוונטיים.

חשוב לדעת, שיש הבחנה בהנחיה בין התקופה לפני התיקון לחוק, שאז יהיה ניתן להכיר בהוצאה שביקש בעל הדירה (אם עלה בידו לשכנע את מיסוי מקרקעין). לעומת זאת, בהתייחס להוצאות שבוצעו לאחר התיקון לחוק ניתן יהיה להכיר בניכוי סכום ההוצאה ללא מע"מ וללא רווח קבלני (15%).

היה ובעל הדירה לא עומד בנטל ההוכחה ולא ממציא אסמכתאות המביאות את מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בהוצאה, וכאשר נערך ביקור בדירה ובעקבותיה הוערך מועד ביצוע העבודות אזי למועד שלפני התיקון לחוק ניתן להכיר בסכום ההשבחה ללא מע"מ וללא רווח קבלני למעט מקרים חריגים. במקרה בו ההשבחה נעשתה לאחר מועד התיקון לחוק, ההכרה בהוצאות נמוכה יותר.

מה אתם לוקחים לדרך מהמאמר?

1. שמרו אסמכתאות על כל השבחה שאתם מבצעים בדירות המגורים שבבעלותכם. שימו אותם בתיקיה או על המחשב כדי שתוכלו למצוא אותן בקלות כאשר תבקשו למכור את הדירה ולשלם פחות מס.
2. כדאי לבצע ייעוץ מוקדם לסוגיית חבות המס הצפויה במכירת דירת מגורים שכן כיום חבות המס חלה בעסקאות רבות מבעבר וייעוץ יאפשר לכם ודאות גדולה יותר ולא להיות מופתעים שנשאר לכם ביד פחות כסף ממה שציפיתם. כמו כן, המאמר אינו מכיל את כל הפרטים וכל מקרה דורש ייעוץ לגופו של עניין.
3. כאשר אתם פונים לייעוץ אצל עורך דין מומחה במקרקעין או כאשר אתם שוכרים את שירותיו לליווי בעסקת מכירת דירה עדכנו אותו בכך שקיימות הוצאות להשבחת דירת המגורים, אתרו וספקו לו את האסמכתאות לכך כדי שיוכל להגיש בשמכם דיווח נכון לרשויות המס.