ראובן ושמעון הינם הבעלים בדירה בחלקים שווים. דירה זאת הינה היחידה המצויה בבעלות כל אחד מהם. יום אחד החליטו השניים למכור את הדירה ומאמציהם נשאו פרי ותמורת הדירה נקבעה על סך של עשרה מיליון ₪, סכום נאה. כדי לדעת מהו הסכום, שכל אחד מהם באמת מקבל, יש לבדוק, בין היתר, איך מחשבים עבור כל אחד מהם את מס השבח, בגין עליית ערך הדירה ממועד רכישתה ועד מועד מכירתה (להלן – "הרווח"). מס השבח הוא מס, שיכול להגיע לכדי עשרות אחוזים מהרווח. היות שמחירי הדירות בישראל מתחילים במיליונים בודדים ומגיעים למאות מיליונים עסקת מכירה יכולה להפוך מעיסקה אטרקטיבית וכדאית לכזאת שכדאי להימנע ממנה.
כאשר בני זוג מוכרים את דירתם חישוב מס השבח, שעליהם לשלם הינו משותף, כלומר מייחסים לשניהם הכנסה משותפת ממכירת הדירה בסך עשרה מיליון ₪ וממסים את הדירה בהתאם למדרגות מס השבח החלות. כאשר מדובר בדירה יחידה של בני הזוג, ככלל, יזכו בני הזוג לפטור ממס שבח. ואולם, כאשר עסקינן בסכום נכבד זה, שעולה, נכון ליום כתיבת חיבור זה, על סך של כארבעה וחצי מיליון ₪ (להלן – "תקרת הפטור") הפטור יינתן רק על הסכום שעד תקרת הפטור והסכום שמעל תקרת הפטור יחויב במס שבח בשיעור גבוה.
במקרה דנן, ראובן ושמעון אינם בני זוג ולכן עולה השאלה כיצד יש לחשב את מס השבח שישלמו: האם יש לייחס לכל אחד מהם הכנסה ממכירת הדירה בסך של חמישה מיליון ₪ ושתקרת הפטור הנ"ל תחול בהתייחס לכל אחד מהם (להלן – "האפשרות הראשונה") או שמא יש לייחס לכל אחד מהם הכנסה ממכירת הדירה בסך של חמישה מיליון ₪ כאשר תקרת הפטור שתחול לגבי כל אחד מהם תהיה בסך מחצית תקרת הפטור (להלן – "האפשרות השנייה"). היות ששיעור המס העולה על תקרת הפטור, נכון ליום כתיבת החיבור, הינו שמונה אחוזים, הפער בין המס שיחול באפשרות הראשונה למס שיחול באפשרות השנייה משמעותי מאוד ויכול להגיע למס בסך מאות אלפי שקלים ויותר לעיסקה.
במקרה שהגיע לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי נדון המקרה הנ"ל ובו מנהל מיסוי מקרקעין טען, שיש לעשות שימוש באפשרות השניה, שמאפשרת גביית מס בשיעור גבוה יותר מהאפשרות הראשונה ואילו המוכרים טענו, שיש להשתמש באפשרות הראשונה.
המוכרים הביאו כראיה פסיקה הקובעת, שהמס צריך להיגבות בהתייחס לנישום (היחיד) ולא לנכס ולכן אין לחלק את תקרת הפטור בהתייחס לחישוב חבות המס של המוכרים. אם היה מדובר בתקרת פטור המתייחסת לנכס, היה נכון לקבוע שמדובר בפטור עד למחצית תקרת הפטור לכל אחד מהם. מנהל מיסוי מקרקעין, טען ששימוש באפשרות הראשונה, לא תאפשר להגשים את תכלית החוק – גביית מס שבח שנוצר אצל המוכרים ממכירת דירת יוקרה ולכן ביקש להורות על כך שהאפשרות השניה היא שתחול.
השופטת פנתה אל לשון החוק ולמדה מכך, שנעשה שימוש במילים "שווי המכירה" ולא "שווי הדירה", שכוונת המחוקק הייתה לבחון את הכנסת כל מוכר ממכירת הדירה ולא את ההכנסה הכוללת לכלל המוכרים ממכירת הדירה.
עוד פנתה השופטת ובחנה את תכלית החוק – המחוקק ביקש למסות את מי שמוכר את דירת היוקרה בגין הכנסתו הגבוהה ולכן שיעורי המס החלים על כל מוכר הם אישיים בהתאם למצבו האישי ולא בהתאם למצב כלל המוכרים.
השופטת ניטרלה את התמורה הגבוהה, שהתקבלה ממכירת הדירה, ובחרה להסתכל על ראובן ועל שמעון כעל "משפרי דיור" ולא כעל "איש אמיד" בודד המוכר דירה בסכום זה. כאשר מביטים על התמורה, שקיבל כל אחד מהמוכרים מגיעים לכלל מסקנה שמדובר בסכום שאינו חריג בעולמות הנדל"ן הישראלי ולכן סברה השופטת, שאין לקבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, לפיה תקרת הפטור של כל אחד מהמוכרים צריכה להיות מחצית תקרת הפטור בלבד.
השופטת התייחסה גם לטענת מנהל מיסוי מקרקעין, שהאפשרות לשותפים המוכרים דירה ליהנות מפטור עד תקרת הפטור, לכל אחד מהם, תפתח פתח לתכנוני מס בלתי לגיטימיים בדרך של שכפול תקרת הפטור. השופטת דחתה את הטענה, בקובעה שקיים סיכוי נמוך לכך, שאדם יצרף אדם זר כשותף לרכישת דירת יוקרה כאשר לשניהם מדובר בנכס יחיד בבעלותם (כדי לזכות בפטור ממס שבח במכירה עד תקרת הפטור) רק כדי לחמוק מתשלום מס. לתכנוני מס לא לגיטימיים אין סוף והשופטת אף מציינת כדוגמה אפשרות שאדם בעל דירה רוצה לרכוש דירה נוספת ויכול לרכוש אותה ולרושמה על שם אדם אחר, שאף על פי שקיימת לא נקבעו הוראות לעניין זה בחוק לבד מהמבחנים הקיימים לקביעת שיעור חיובו של אדם במס שבח.
אם לסכם את קביעת בית המשפט, באותו מקרה נקבע פה אחד, שתקרת הפטור הקבועה בחוק מתייחסת לכל מוכר ולא לדירה או לעיסקה בכללותה, כלומר האפשרות הראשונה שצוינה לעיל היא הנכונה. חשוב לזכור, שעסקינן בשותפים שלכל אחד מהם זוהי דירתו היחידה, שאחרת חבות המס שונה בתכלית. קביעת בית המשפט הינה בעלת השלכות כספיות לרוכשי דירות בשותפות. כך כדוגמה: מפסק הדין עולה, לכאורה, שגם אם קבוצה של רוכשים ירכשו דירת יוקרה בשווי של עשרות מיליוני שקלים יוכלו למכור אותה ואז יחושב מס השבח לכל אחד מהם כאשר תקרת הפטור תחול במלואה אף היא לגבי כל אחד מהם. הדבר יכול לייצר מודלים להשקעות בדירות יוקרה, שהיו נמנעים מהם בעבר בשל החשש מחבות במס שבח בשיעורים גבוהים בעת מכירתן.
ליצירת קשר באמצעות הוואצאפ