רשות מקרקעי ישראל וההתנהלות מולה – לדחות או לא לדחות?

טבע האדם הוא לדחות התמודדות עם נושא מורכב או דורש מאמץ יוצא דופן. כך כאשר מגיעים אליי לקוחות המתנהלים מול בירוקרטיה הנטייה שלהם הינה לדחות את הטיפול המשפטי במה שניתן ולא לבזבז זמן, כוחות נפש וכספים. כך כאשר נדרשים להתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ("הרשות") שם יש צורך בהכרת פרוצדורות, נהלים, דרך ההתנהלות ולעיתים יש ליזום את ההתנהלות מול הרשות הנטיה, שהינה שגויה, הינה לשבת ולא לעשות ולהמתין לפניות מצד הרשות.

קיימים מקרים בהם גם כאשר נערכות פניות לרשות הדבר אינו מסתיים בהסדרת זכויות ולעיתים יש צורך בפניה לבית המשפט. לאחרונה דחה בית המשפט העליון את ערעורה של הרשות על חיובה להתקשר בהסכם חכירה ל-49 שנים בשטח של 52 דונם עם חברת רדימיקס (להלן – "החברה").

המחלוקת בין הצדדים נמשכה עשרות שנים ובית המשפט הגיע למסקנה, שהשאלה המרכזית לדיון הינה האם ניתן ליתן פטור ממכרז בהתייחס לקרקע נשוא הדיון.

בעובדות המקרה החברה ישבה במקרקעין במשך כחמישים שנה ברציפות אחרי שרכשה את הזכויות מחברה אחרת והרכישה נעשתה בידיעת ובהסכמת הרשות. במהלך השנים, החברה קיבלה היתרי בניה למבנים שונים במקרקעין כאשר היתרים דורשים את הסכמת הרשות. נוסף על כך במהלך השנים התנהל משא ומתן בין החברה לרשות לפיו תחכיר הרשות לחברה את המקרקעין וקיימת המלצות של מנהלי מחוזות (שהפכו למנהלי הרשות) להחכיר את הקרקע לחברה.

בית המשפט העליון קבע, כי התנהגות הרשות הינה התנהגות חסרת תום לב לאור העובדה שכל פעם שהחברה הגיע אל סף חתימת הסכם חכירה ארוך טווח נהדפה אחורה אל גלגלי הבירוקרטיה. בית המשפט קבע, כי יש ליתן פטור ממכרז ולהתקשר עם החברה היות שהצדדים קיימו שנים רבות של מגעים ובמהלכן ניתנו התחייבויות שעולות כדי הבטחות לחברה, שהייתה של החברה שנים רבות במקרקעין וכן השקעות החברה במבנים.

יצוין, כי מקרה זה אינו היחיד אשר הגיע אל שערי בית המשפט העליון בשנה זאת ובו חייב בית המשפט העליון את הרשות להתקשר בחוזה חכירה עם החברה נשוא הדיון, שישבה במקרקעין שנים רבות, וזאת בשל הפרת חובת תום הלב וההגינות.

אם הייתה החברה נשוא הדיון בבית המשפט העליון יושבת ולא עושה דבר הייתה ידה של הרשות על העליונה ובית המשפט העליון לא היה מחייב את הרשות להתקשר עם החברה בהסכם חכירה. החשיבות של עמידה בקשר רציף עם הרשות גדולה ויש להשיב לפניות השונות מהרשות בצורה מתאימה כך שיביאו בסופו של יום להתקשרות בהסכם חכירה. ישיבה ללא הסדרת זכויות יכולה להוביל לסילוק מהמקרקעין או לעריכת מכרז בו יוכלו צדדים שלישיים להתקשר.

מה ניתן ללמוד מכך?

• יש החושבים בטעות שהסדרת הזכויות במקרקעין מול הרשות יכולה להידחות במיוחד כאשר אנו עסוקים בטרדות היומיום והרשות מצידה אינה לוחצת. הצורך להסדיר את הזכויות הינו בראש ובראשונה של החוכר והתוצאה לא תמיד מסתיימת כפי שקרה במקרים שהוצגו לעיל, אשר הגיעו אל בית המשפט העליון ויש לזכור שבאותם מקרים פנו היושבים בקרקע אל הרשות לאורך השנים וביקשו הסדרה של זכויותיהם בדרך של הסכם חכירה.
• חשוב להבין את התהליכים והפרוצדורה של החידוש עוד בטרם רכישת הזכויות במקרקעין, כך שניתן יהיה להבין מהם המאמצים שיהיה עלינו לנקוט, לרבות העלויות המשפטיות ולעיתים התכנוניות הכרוכות בכך והאם השימוש המבוקש יתאפשר לאחריהם.
• התנהלות מול הרשות צריכה להיעשות באמצעות עו"ד המיומן ומכיר את ההתנהלות מול הרשות ואת נהליה וכלליה, בסופו של יום תגלו שהדבר מביא אתכם אל המטרה בדרך המהירה והיעילה ביותר.