האם מעניק דירה במתנה יכול לחזור בו מהענקתה?

בעבר, פרסמתי כאן מאמר הדן בדילמה: האם להעניק בית בו אנו מתגוררים לבן משפחה כחלק מתכנון ההון המשפחתי כדי להימנע מתשלום מיסים? היבט נוסף של הענקת נכסים של אדם או זוג לילדיהם הוא האם ואיך ניתן להבטיח שיחסם של הילדים להורים לא ישתנה לאחר שיקבלו את הנכסים לבעלותם? עובדות החיים מלמדות, שלא פעם לאחר הענקת דירה על ידי הורים לילדיהם מגיעים הצדדים (שהם בני משפחה) לבית המשפט לדיון בבקשה לביטולה של המתנה בשל יחס מחפיר של מקבלי המתנה (הילדים) להוריהם (מעניקי המתנה). הדבר מתרחש, ביתר שאת, כאשר אין קשר משפחתי בין מעניק המתנה למקבל המתנה.

כאשר הנכס המוענק במתנה הינו מקרקעין (דירה, בית, קרקע וכו') קובע חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כי כל עוד המתנה לא הסתיימה ברישום הזכויות במירשם מדובר רק בהתחייבות לתת מתנה. האם קיים הבדל ואם כן מהו ההבדל בין "מתנה" ל"התחייבות לתת מתנה"? חוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן – "חוק המתנה") קובע, שקיים הבדל בין מתנה לבין התחייבות לתת מתנה כאשר בהתייחס להתחייבות לתת מתנה, באופן כללי, יכול מעניק ההתחייבות לחזור בו מהתחייבותו כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו לרעה. נוסף על כך, רשאי מעניק ההתחייבות להעניק מתנה לחזור בו מהתחייבותו בעקבות "התנהגות מחפירה" של מקבל המתנה כלפי מעניק ההתחייבות או בן משפחתו וכן במקרים של הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של מעניק ההתחייבות.

במקרה, שהגיע לבית המשפט, אדם היה גרוש שנים רבות והיה שרוי במשבר נפשי עמוק עקב פרידה מבת זוגו. שכנתו, אותה עת, ניצלה את מצוקתו, הבטיחה לו שתדאג לכל צרכיו עד יום מותו והוא חתם על צוואה המעניקה לה את כל עזבונו וכן על מסמך, לפיו הוא מעניק לה במתנה את דירתו.

לאחר תקופה, כאשר רצה להעניק את הדירה לבת זוגו (שנפרדה ממנו ושבה אליו) גילה, כי נרשמה הערת אזהרה לטובת שכנתו בהתאם למסמך עליו חתם המעניק לה במתנה את דירתו. אותו אדם טען, כי הוטעה לחתום על המסמך המעניק את הדירה לשכנתו, כשהוסבר לו, שמדובר בחלק מהמסמכים הדרושים ליישום הצוואה, ומסמכים אלה הוכנו על ידי עורך דינה של השכנה כאשר הוא לא היה מיוצג. עוד טען, כי לאחר שחתם על המסמכים שינתה השכנה את התנהגותה כלפיו לרעה עד כדי ניתוק היחסים ביניהם לחלוטין וזאת כאשר מצבו הבריאותי הורע מאוד. טענתו הייתה, שהמתנה לא הושלמה ברישום בטאבו כאשר נרשמה רק הערת אזהרה ולאור התנהגותה המחפירה של מקבלת המתנה (השכנה) כלפיו הוא יכול לבטל את התחייבותו להעניק לה את דירתו במתנה.

השכנה טענה, שמצב הדברים היה שונה לחלוטין, כי מעניק המתנה ידע היטב מה משמעות המסמכים עליהם חתם ושהקשר ביניהם נותק על ידו ולא על ידה. עוד טענה, שבשל הזכויות שקיבלה בדירה הפסידה אפשרות לרכוש דירת עמידר בה התגוררה.

כדי להבין את מצב הדברים נתחיל בפסיקה הקובעת, ש"התנהגות מחפירה" כמובנו בחוק המתנה היא התנהגות בלתי ראויה כלשהי ומאפשרת למעניק המתנה לחזור בו מהענקתה. בנסיבות אותו מקרה, סבר בית המשפט, כי ניתוק הקשר בין השכנה למעניק המתנה עולה כדי התנהגות מחפירה המקנה זכות לביטול ההתחייבות להעניק את הדירה במתנה.

בפסיקה יוצאים מנקודת הנחה, שאדם אינו רוצה להיפרד מרכושו אפילו כאשר מדובר בהענקתו לילדיו וזאת בשל הרצון לבטחון כלכלי ולכן בתי המשפט בוחנים בקפדנות מקרים בהם אדם מעניק את דירת מגוריו במתנה ואף שולל מעצמו את יכולת החרטה. מקרים כגון אלה מעלים חשד בהענקה של הורה לילדיו וקל וחומר בהענקה לאדם זר.

באותו מקרה, מסמך המתנה נראה לבית המשפט כלא סביר כאשר השכנה הלכה צעד אחד יותר מידי כאשר העניקה לעצמה זכות לפנות את מעניק המתנה, איש מבוגר וחולה, מדירתו.

נסיבות אלה גרמו לבית המשפט להורות על בטלות עסקת המתנה ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכות השכנה.

כאשר רוצים לתכנן את ההון המשפחתי והעברתו בתוך המשפחה או לצדדים שלישיים חשוב לעשות זאת כאשר אתם מיוצגים ולא לחתום על מסמכים, שמכין עורך הדין ששכר מקבל המתנה. חשוב גם להבין מעורך דין מטעמכם את כל ההיבטים, הסיטואציות האפשריות וההשלכות של הענקת המתנה, לקבוע מנגנונים מתאימים בהסכם המתנה המאפשרים נסיגה מההתחייבות. כפי שרכישת דירה היא עיסקה משמעותית, שכמעט כולנו לא היינו מסתכנים לעורכה בלי עורך דין המתמחה במקרקעין כך הענקת נכס במתנה מצריכה היוועצות בעורך דין המתמחה בתכנון הון משפחתי אשר יוכל למנוע מכם עגמת נפש והוצאות משפטיות לאחר הענקת המתנה.